Мы снова дожили до тех времен, когда метр по 1800—2000 долларов в эквиваленте — это не замах на нечто элитное, а вполне себе база. А ведь еще пару лет назад, оперируя такими деньжищами, можно было перебирать и капризничать, скупать целые этажи и даже вполне уверенно смотреть на премиальные проекты: «Олимпик Парк», Mod house, «Маэстро» прекрасно вписывались в обозначенный бюджет. Увы, это время прошло. И только те, кто успел все понять и осознать, сидят сейчас довольные, понимая, сколько денег сэкономили (а значит, заработали).
Вложиться в люксовый столичный ЖК в 2022 году решила семья из Гродно. Выбор пал на башни «Маэстро», неспешно растущие на площади Богушевича. Четыре года спустя беларусы попали в свою «задолгостроившуюся» квартиру. Оправдала ли она ожидания? Будет ли отличаться по качеству элитный «квадрат» от стандартного? Сколько «косяков» спряталось за стеклянным фасадом? Журналисты вместе со специалистами проверили стометровую трешку с впечатляющим видом.
В двух шагах от Театра музкомедии
В следующем году жилой комплекс «Маэстро» будет отмечать первый юбилей: десять лет в беларусском инфополе. Еще в ноябре 2017-го общественность узнала, что на месте двухэтажных деревянных бараков, каким-то чудом уцелевших в таком районе, возведут премиальный ЖК. Тогда же беларусы услышали и имя застройщика — ООО «Гостевой дом», входящий в группу компаний «Стратег». Привыкшие к тому, что балом правит «большая пятерка» коммерческих застройщиков, потенциальные дольщики удивились — появился новый игрок, готовый серьезно вложиться в «заколдованный участок» (ранее напротив Театра музкомедии что только ни пытались построить, но дальше планов дело не заходило).
Возводить ЖК начали ближе к концу 2019-го. Стартовал проект бодро: бетон лился днями и ночами. Стилобат и две башни (15 изначально обещанных этажей к моменту реализации проекта превратились в 20) формировались на наших глазах. Правда, застройщик не торопился расставаться с метрами: стройка велась за свои, дольщики (по крайней мере, в открытую) не привлекались. Это, безусловно, удивляло.
Всем желающим жилье предложили только в декабре 2021-го. Да и то лишь 13 квартир площадью от 68 до 144 «квадратов». Стоимость метра была обозначена в пределах 1700−1860 долларов по курсу. По тем временам это казалось неприлично много. «Спасал» статус проекта и обещания крутого остекления, высоких потолков (3 и 3,4 метра), подземного паркинга и персональных лифтов на каждую квартиру.
«Проект ЖК „Маэстро“ не является типовым. Жилой дом премиум-класса не может и не должен конкурировать в ценах с домами типовых серий. На это влияют и повышенный объем работ на всех стадиях (начиная от стадии проектирования), и расходы на строительные материалы высокого класса. На самом деле для многих из наших клиентов цена не является основополагающим фактором. Ввиду отсутствия конкуренции на рынке премиального сегмента и невозможности сравнительного анализа даже при развитом рынке недвижимости высокого класса, клиенты делают выбор — покупать или не покупать — не под влиянием цены, а благодаря своему личному набору необходимых уникальных опций в проекте. Поэтому скидок нет», — объяснял застройщик свой подход при выпуске на рынок следующих партий квартир.
«Это была мамина мечта»
На огонек растущего «Маэстро» в 2022-м залетела семья из Гродно. Запрос был на «роскошный максимум»: центр города, площадь квартиры — около ста метров (родственников много, и все они время от времени будут приезжать в Минск), лучший вид из окон, стильные места общего пользования.
— На самом деле это была мамина мечта — жить в столице, — рассказывает Олег. — Она пыталась исправить, как она считала, ошибку деда, который перед революцией устроил для семьи «дауншифтинг» — перевез всех из Санкт-Петербурга в Брестскую область ради более приятного климата (так ему рекомендовали врачи).
Всю жизнь она шла к этому: отучилась в Саратовском политехе, поехала работать по распределению в Черкассы, так как там давали жилье, моталась в командировки по всему Союзу.
В 2003 году они с отцом решили продать квартиру в Черкассах — эти деньги и стали стартовым капиталом, базой для накоплений.
Мама была очень деятельной: оформляла банковские вклады, отслеживала, в какой валюте выгоднее хранить деньги, все время что-то меняла. И, конечно, работала. В итоге почти через 20 лет необходимая сумма была собрана.
По словам Олега, присматриваться к столичным метрам его родители начали еще в 2010-х. Но все не «ёкало», а если «ёкало», то стоимость квартир была такая, что мечту приходилось снова откладывать. Летом 2022-го пара решила, что все, пора определяться. Съездили в «Олимпик Парк», «Маяк Минска», «Маэстро». Остановились на последнем.
— Тогда на этом месте была только «этажерка» — бетонный каркас без чего-либо. Но маму очень впечатлило расположение: метро прямо под домом, Немига в нескольких минутах езды, вокзал поблизости. Все то, о чем она всегда мечтала, — продолжает собеседник. — Любопытно, что квартира эта оказалась свободной абсолютно случайно: кто-то ее забронировал, держал за собой, а потом отказался. К тому моменту уже вышла новая проектная декларация, с более высокими ценами: аналогичные трешки этажами выше и ниже были заметно дороже.
А родители взяли свою по старой цене — «квадрат» обошелся в 1800 долларов с копейками.
Еще за 20 000 долларов с лишним купили машино-место в подземном паркинге. Рядом с ним находится кладовка.
Когда дольщики заключали договор, в документах было прописано, что их трешка с тремя санузлами будет площадью 103 «квадрата». Семья допускала, что еще метр-два могут прибавиться: обычное дело для стройки. Но на выходе оказалось, что квартира выросла до 108 «квадратов». Все «лишнее», безусловно, надо оплатить.
— Говорят, эти лишние метры возникли из-за того, что фасад пришлось крепить по-другому: после событий 2022 года уже не получилось привезти то остекление, которое было запланировано. Нашли новый вариант, и вот он дал такой плюс. Благо договорились с застройщиком на рассрочку, так как выложить из кармана почти 10 000 долларов совсем не просто.
Из-за нового остекления возник и еще один вопрос: как правильно разбить общее помещение на комнаты? При первоначальном варианте проблем с этим не возникало. Теперь же получается, что перегородка будет упираться в раму, причем ту, где предусмотрено открывание на проветривание. Если же вдобавок сверяться с расположением конвекторов, то получается, что вторая комната будет совсем узкой — 2,6 метра. Разве это дело? Ставить перегородку на конвектор тоже не выход: как его потом обслуживать? — показывает неожиданные закавыки Олег.
Навороченной системы вентиляции в квартире нет, выводы под кондиционеры тоже не замечены. И если первое еще можно пережить (окна открываются), то второе надо как-то решать: с таким «аквариумным» остеклением летом можно будет свариться.
— Изначально сдать дом нам обещали менее чем через полгода, в декабре 2022-го. Потом застройщик прислал первый «доп» — сроки продлили на год, до декабря 2023-го. Затем сдачу перенесли на август 2024-го. Еще одна дата — апрель 2025-го. А в итоге в квартиру мы попали только в начале 2026-го. К сожалению, мама так и не дождалась того момента, когда сможет увидеть свою мечту: полтора года назад ее не стало, — добавил собеседник.
Качество тоже элитное?
Как и многие проекты, ЖК «Маэстро» за время строительства изменился. Касается это в том числе мест общего пользования. И если лобби пока невозможно оценить (оно еще в процессе ремонта), то вот общие коридоры и лестница готовы.
Венецианская штукатурка графитового цвета выглядит аккуратно, но все же рендеры были повеселее. Входные двери в квартиру, как и обещал застройщик, металлические. Но на наш вкус слишком тонкие, нет ощущения «монументальности». К тому же без глазка и всего с одним замком. На время ремонта — отлично, но как постоянный вариант — не очень. Хочется чего-то понадежнее.
— То, что в квартире не будет черновой отделки, я знал. И был готов к этому. А вот где видеодомофон и видеонаблюдение, пока не понимаю, — недоумевает Олег.
Зато с «персональными» лифтами все сложилось. На этаже, где построили свою трешку гродненцы, всего пять квартир и три проходных (с двумя дверями, расположенными друг напротив друга) лифта. Чтобы подняться на лифте к себе в квартиру, надо будет приложить специальную карточку. Считав ее, система поймет, на какой этаж поднимать кабину и в какую сторону открывать двери (не в сторону своей квартиры не выйдешь). Соседи вообще не будут пересекаться. К тому же перед каждой квартирой сформирован персональный тамбур.
Но вернемся к трешке. Ее снизу-доверху «просканировал» Александр Скок. Каковы результаты?
— В «Маэстро» мы успели осмотреть уже не одну квартиру. Скажу, что в жилом комплексе реализованы такие фишки, на которые не решался пока ни один застройщик, — начинает разговор специалист компании «Эво Лэнд». — Вроде мелочи, но максимально полезные. Например, собственник может спокойно перенести электрощиток в удобное ему место — в каждую квартиру не только заведен кабель, но и сделан большой его запас.
Утопленные трубы канализации также не должны вас пугать. Это сделано специально, чтобы в санузле можно было не «городить» бортики для душевой, а сразу оформить ее по-модному, в один уровень с полом. То есть собственникам не придется дополнительно перебирать стояк и платить за это сантехникам.
Канализационные стояки широкие — 160 мм вместо обычных 110. К тому же они сразу звукоизолированы каменной ватой. Уверен, звуки льющейся с верхних этажей воды практически не будут слышны. Это еще один момент экономии для собственников.
Что касается стяжки, то в нее сразу зашит пенопласт, то есть и между этажами звукоизоляция должна быть заметно лучше, чем все мы привыкли. Демпферная лента по периметру квартиры также толще, чем обычно. И то, что ее не обрезали, неплохо: уверен, зону за конвекторами собственники будут разбирать, дорабатывать, заливая раствором, и эти сантиметры как раз пригодятся.
Общий уровень очень достойный. На мой взгляд, один из лучших в Минске.
Застройщик за свой счет заказывал осмотр квартир у столичных специалистов еще до того, как пригласить дольщиков на приемку. Поэтому на стенах и полу уже были отметки. Правда, к моменту визита журналистов не все указанные моменты оказались исправлены.
— Стяжка крепкая — не плавает, не хрустит. Сильно ровной я бы ее не назвал, но бóльшая часть отклонений вписывается в допуски. Поэтому в акте для застройщика мы укажем лишь несколько участков для исправления, где «солидные» ямы и бугры. А остальные пометки — для вас, имейте их в виду. На мой взгляд, не лишним будет всю стяжку залить самонивелиром, тогда она будет готова к укладке любого напольного покрытия, — советует Александр.
Стены тоже без сильных завалов. Как и монолитные элементы. В нескольких местах наклон больше, чем положено, но с учетом того, что все поверхности все равно надо штукатурить, это не проблема — диких «перекосов» нет.
— Можно попросить, чтобы застройщик заштукатурил эти два участка, но особого смысла в этом нет, — считает специалист компании «Эво Лэнд». — Своими силами вы легко исправите такие моменты — превышение на 2 мм у входной двери и на 5 мм на колонне в санузле, по сути, мелочи.
А вот на что действительно стоит обратить внимание, так это на высоту дверных проемов. Например, 2,05 — настоящая проблема при желании установить стандартную межкомнатную дверь. Она или не войдет, или войдет без пены и прочих атрибутов нормальной установки. Пусть исправляют. Нормальному каменщику — на полдня работы.
Что касается трещины на стыке разнородных материалов, то она есть и, скорее всего, будет проявляться снова и снова: зона деформации.
В третьем небольшом помещении, которое примыкает к мастер-спальне, оказались не выведены коммуникации. По словам гродненцев, при продаже квартиры им презентовали эту комнату как полноценный санузел. Где тогда трубы? Может, предполагалось, что это все-таки гардеробная? Тут ведь и стяжка выше.
— Некоторые стеклопакеты подлежат замене. Причем обидно, что часть из них испортили нерадивые строители, когда болгаркой спиливали арматуру, крепившуюся к колоннам. Поэтому на нижней части столько окалины. Также встречаются заводские дефекты, царапины.
Рамы, в принципе, целые, надо лишь локально подкрасить. Но ничего критичного — маркер справится (главное, чтобы не начинали баллончиком работать, тогда будет очень заметно), — предупреждает Александр.
С коммуникациями в квартире порядок, «в строю» вода, электричество и вентиляция. А вот регуляторы к конвекторам не прилагаются.
— Думаю, этой трешке можно поставить восемь баллов. Если бы не окна, то и выше можно было бы оценить. Квартира готова к ремонту, — заключает Александр.